Damals karger Kiez – heute schicke Szene

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Alte Wohnungen für neue Wohlhabende

Hafenstraße, bunte Häuser, Ruhe, Ältere, die sich erinnern an wilde Jahre an St. Paulis Hafenkante, wo alte Häuser und Bewohner weichen sollten. Die Straßenschlachten sind geschlagen. Nun ist es 30 Jahre her, dass die stadteigene Wohnungsgesellschaft SAGA die Häuser an eine Genossenschaft verkaufte. Damals in den 80er und 90ern kannte kaum einer Gentrifizierung, wenn alte Viertel gekauft, modernisiert und oft an Jüngere vermietet wurden, die sich das leisten können. Mitte Juni 2025 verlängerte der Senat die Mietpreisbremse. Und die SAGA hat Ältere heute anders im Blick und nennt ein Konzept für sie LeNa. Dahinter verbirgt sich eine Art Schutz gegen Gentrifizierung. Die Abkürzung LeNa steht für lebenslanges Wohnen in vertrauter Nachbarschaft. Kürzlich eröffnete die SAGA in Billstedt das fünfte LeNa-Projekt. Ein sechstes folgt in Mümmelmannsberg.

Straßenschlachten, Wasserwerfer, Stacheldraht an der Hafenstraße markierten in den 80 und 90er Jahren den Anfang einer Entwicklung, die seither auch fern vom Kiez in St. Pauli, Schanze und Langer Reihe um sich greift wie anderswo Barbershops, Döner- und Handy-Läden: Wohnviertel, die früher als schlecht, wenn nicht als „Arbeiterviertel“ oder unanständig galten, werden schick gemacht. Im „Urzustand“ hatten sie einen symbolisch hohen aber immobilienstandortlich niedrigen Wert. Nun entdecken sie Louis-Vuitton- und Ralph-Lauren-Träger. Der Preis wird heiß. Sie rümpfen nicht mehr die Nase, sondern werden heimisch. Die Aufwertung durch Modernisierung zieht Besserverdienende an, die „Ehemalige“ verdrängen. Einkommensschwächere, Ältere ziehen weg, weil sie die neuen Mieten nicht mehr tragen können. Jetzt kommen die, die sich nicht nur über die zentrale Lage im Kiez und die Szene freuen. Sie sind auch begeistert, dass sie vom Wohnzimmer mit Stuck auf den schmiedeeisern verzierten Balkon wechseln können, um mit Latte Macchiato in der Hand das Lastenfahrrad im Auge zu behalten. Man ist unter sich, trifft sich …

Charme der Klinker

Die Wochenzeitung „Die Zeit“ macht selbst Stadtteile aus, die bisher nicht von Gentrifizierung infiziert waren, weil sie ab vom Schuss lagen. Billstedt ist so einer, aber auch in Rothenburgsort lockt der Charme der Rotklinker. Denn der Stadtteil ist nur zwei S-Bahnstationen vom Hauptbahnhof entfernt, wassernah, multikulti, attraktiv. Das erkannte schon Bürgermeister Olaf Scholz, der das einstige Hafenarbeiterviertel in einer Wohnbauoffensive umkrempeln wollte. Solche Strategien gab es auch früher – nur hießen sie nicht Gentrifizierung, sondern Wohnverbesserung. So verließen Hamburger einst die Gängeviertel und zogen auf die Veddel und in die Jarrestadt, weil hier Hygiene und Lage besser waren. Der Zahn der Zeit heißt heute zwar anders, aber er nagt intensiver als früher an gewachsener Bausubstanz und heimeligen Milieus. Aber: So wie vieles hat auch das, was mit vier Wänden zu tun hat, zwei Seiten.

Moderne Altbauten

Die Gentrifizierung bringt auch Vorteile. Das Image der Viertel verbessert sich, es kommt mehr Kaufkraft in einen Stadtteil wie Rothenburgsort, die Infrastruktur mit Kindergarten, Spielplatz oder Restaurants verändert sich – im Idealfall. Aber alles hat seinen Preis, und der heißt: Miete. Die steigt, auch für Menschen, die auf niedrige Mieten angewiesen sind und bei einer Erhöhung ihr Heim verlieren.

Anstieg der Mieten

Das weiß auch Rolf Bosse, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg: „Die Anspannung im Wohnungsmarkt nimmt zu, es werden weniger Wohnungen gebaut – bei gestiegenem Zuzug. Also versucht der „Markt“ die höchsten Mieten zu erzielen, und damit bekommen Menschen mit geringeren Einkommen keine oder nur suboptimale Wohnungen. Ältere Mieter gehören oft zu denen, deren Einkommen es ihnen nicht ermöglicht, bei diesem Preiskampf mitzuhalten, und damit ist die Wohnsituation für Ältere besonders schwierig. Sie sind insbesondere auf den Bestand des bisherigen Mietverhältnisses angewiesen, und der Wohnungsverlust, etwa durch Eigenbedarf, ist besonders schlimm.“ Wer also langjährige und damit günstige Mietverträge hat, ist noch gut versorgt mit Wohnraum – wenn die Mieten schneller steigen als die Renten. Dass eine Eigenbedarfskündigung kein Sonderfall ist, zeigen die 700 Fälle, mit denen der Mieterverein in den letzten Jahren befasst war und die zu 85 Prozent „mutmaßlich vorgetäuscht“ waren.

Kündigung

Die Zahl der Kündigungen wegen Eigenbedarfs liegt, so Bosse, auf konstant hohem Niveau. Da viele Verfahren gar nicht gerichtlich geklärt werden, bleibt die tatsächliche Zahl vorgeschobener Kündigungen ungewiss. Bosse: „Viele ziehen aus, weil sie unter dem Eindruck der Kündigung ohnehin kein Interesse an einem Fortbestand des Mietverhältnisses haben.“ Wer sich also nicht wehrt, der wohnt bald verkehrt. Wenn Ältere sich mit den Gegebenheiten, also etwa der Kündigung, abfinden, bleibt oft nur der Wechsel in Mietpreis-günstigere Viertel. Dort aber lauern Nachteile. Bus und Bahnen sind eventuell weiter weg. Es fehlen Ärzte. Die Freunde sind fern. Abends U-Bahn? Was tun?

Der Gang zum Kadi kann helfen. Bosse verweist auf die Statistik seiner betreuten rechtsschutzversicherten Fälle: „Die Erfolgsquote gibt denjenigen recht, die sich gewehrt oder auf Schadenersatz geklagt haben.“ Aber er sagt auch: „Angesichts der Erfolgsquoten vor Gericht nehmen zu viele Mieter die Kündigung einfach so hin. Schwer ist es für Mieter vor allem, weil ohne Rechtsschutzversicherung recht hohe Prozesskosten auf sie zukommen, wenn es vor Gericht geht. Dies vor dem Hintergrund ungewisser Aussichten, wie das Verfahren ausgeht, weil die Gerichte dem Eigenbedarf in der Regel dem Nutzungsinteresse des Vermieters Vorrang einräumen. Auch der Nachweis, dass Eigenbedarf vorgetäuscht ist, ist nicht trivial.“

Eigenbedarf

Vor Gericht und auf hoher See ist man also verlassen, wenn man keinen guten Anwalt oder „Kapitän“ hat – der den (städtebaulichen) Kurs bestimmt. Das ist in Hamburg auch so. Hier versucht die Stadt, der Gentrifizierung entgegenzusteuern: 2020 verkündet der Senat stolz: „In Hamburg sind weitere 83 400 und damit insgesamt rund 316 800 Einwohnerinnen und Einwohner vor zunehmender Gentrifizierung geschützt. Mit drei neu in Kraft getretenen Sozialen Erhaltungsverordnungen für Barmbek-Nord, Barmbek-Süd und die Jarrestadt hat der Senat den Schutz der bestehenden Bewohnerstruktur östlich der Alster erheblich ausgeweitet.“ Es geht um Bestands- und Milieuschutz. Das wohnungspolitische Werkzeug dafür sieht vor, dass in Gebieten mit Sozialen Erhaltungsverordnungen für Abriss und bauliche Änderungen an Wohngebäuden Genehmigungen nötig sind. Gleiches gilt für die Umwandlung von Mietin Eigentumswohnungen. Die Stadt hat zudem ein Veto- bzw. Vorkaufsrecht für Wohn-Immobilien. Gerade wurde die Mietpreisbremse über Juni 2025 hinaus flächendeckend verlängert. Sie soll den Anstieg bei Neuvermietungen auf zehn Prozent über ortsüblicher Vergleichsmiete begrenzen. So will der Senat Mietsteigerungen durch Luxusmodernisierungen und der Umwandlung in teure Eigentumswohnungen Herr werden. Die soziale Struktur soll erhalten; ältere wie einkommensschwächere Menschen sollen nicht verdrängt werden, sondern zentral in Hamburg wohnen bleiben können.

Der Senat habe zudem für Ältere einen besonderen „Aktionsplan“, sagt André Stark, Pressesprecher der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen. Der Plan heißt altersfreundlich: „Age-friendly City – für ein altersfreundliches Hamburg. Er umfasst zwei Handlungsfelder: „Partizipieren und Teilhaben bis ins höchste Alter“ sowie „Selbstbestimmt älter werden im Quartier“ mit 105 Maßnahmen. Dazu gehören etwa mehr barrierefreie Sitzgelegenheiten in Parks, eine Fußverkehrsstrategie für ältere Menschen, der Ausbau öffentlicher Toiletten und die Förderung altersfreundlicher Wohnungen.“

Quartiere für Ältere

Stark: „Konkret sollen die Quartiere an die Bedürfnisse älterer Menschen angepasst sein, um ein Wohnenbleiben im Quartier bis zum Lebensende zu ermöglichen.“ Damit das kein Plan bleibt, müssen sich die Rahmenbedingungen verändern. Stark zählt auf, was dazugehört: „ausreichend bezahlbarer, barrierereduzierter oder -freier Wohnraum, ein möglichst barrierefreies, sicheres Wohnumfeld mit hoher Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum, fußläufig erreichbare Nahversorgung, also Supermärkte, Apotheken; barrierefreie, bezahlbare Mobilität, also U-, S- und Bushaltestellen in der Nähe mit vielen An- und Abfahrten, kleine Wohn- und Versorgungsangebote wie Wohn-Pflege-Gemeinschaften, Haus-Pflege-Gemeinschaften und Pflegewohnungen auf Zeit, Strukturen, die nachbarschaftliche Unterstützung, bürgerschaftliches Engagement und Selbsthilfe begünstigen.“

Das Konzept soll nicht allein bleiben. Stark: „Mit der Fortsetzung des Bündnisses für das Wohnen in Hamburg verfolgen der Senat und die Hamburger Wohnungswirtschaft außerdem das Ziel, bezahlbares Wohnen in Hamburg zu erhalten und zu schaffen. Alle Menschen sollen sich das Wohnen in Hamburg leisten können. Die Wohnungen, die heute gebaut werden, sollen in ihren Typologien und in ihrer Funktionalität den Anforderungen der Zukunft gerecht werden. Die Hamburger Wohnraumförderung stellt die Schaffung von ausreichend attraktivem und bezahlbarem Wohnraum für alle Generationen in den Mittelpunkt und beinhaltet auch die Bereitstellung von Fördermitteln für den Neubau und die Modernisierung von altersfreundlichem Wohnraum.“

LeNa mit 500 Wohnungen

Hier kommt LeNa ins Spiel: Zu einer LeNa gehören etwa 70 – 90 barrierefreie Wohnungen für Ältere, eine Pflegewohnung auf Zeit, Gemeinschaftsräume, ein Quartiersbüro, ein Nachbarschaftsbüro. In Barmbek-Nord, Horn, Lurup, Steilshoop, in Billstedt und bald in Mümmelmannsberg soll LeNa für lebendige Nachbarschaft sorgen und Gentrifizierung vorbeugen.

Dazu Zahlen für ganz Hamburg: Prognosen zufolge erreicht Hamburg bis 2030 die Zwei-Millionen-Einwohner-Marke, schon heute ist ein Viertel über 65 Jahre alt. Alle LeNas kommen auf etwa 500 Wohnungen.

Text: Dr. Riedel